Três palavras, três coisas diferentes
Matrícula
É o cadastro individual do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Cada imóvel tem uma matrícula própria, com um número, e nela ficam anotados todos os acontecimentos da vida daquele bem: quem comprou, quem vendeu, se há hipoteca, penhora, usufruto, indisponibilidade, se houve construção averbada. É o histórico oficial do imóvel.
Escritura pública
É o documento lavrado no Tabelionato de Notas, em que as partes declaram a vontade de comprar, vender, doar ou permutar. É o contrato, com fé pública. Ela prova que o negócio foi celebrado — mas não transfere, sozinha, a propriedade.
Registro
É o ato praticado no Cartório de Registro de Imóveis, em que a escritura é levada à matrícula do bem. É ele, e apenas ele, que transfere a propriedade. O art. 1.245 do Código Civil não deixa margem: “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.
Por que a diferença importa tanto
Enquanto a escritura não é registrada, aos olhos da lei o vendedor continua sendo o proprietário. As consequências práticas são concretas e desagradáveis:
- Se o vendedor for executado por dívidas, o imóvel pode ser penhorado — porque, no registro, ele ainda é dele;
- Se o vendedor falecer, o imóvel entra no inventário dele, e você terá de discutir com os herdeiros;
- Se o vendedor vender de novo a um terceiro que registre primeiro, esse terceiro se torna o proprietário;
- Você não consegue financiar nem dar o imóvel em garantia;
- Você não consegue vender com segurança nem transmitir aos herdeiros sem antes regularizar.
Há um ditado antigo entre registradores que resume tudo: quem não registra não é dono.
O passo a passo de uma compra regular
- Verificação prévia. Certidão de matrícula atualizada e certidão de ônus reais do imóvel; certidões pessoais do vendedor nas esferas federal, estadual, municipal e trabalhista; certidão negativa de tributos municipais e declaração de quitação de condomínio.
- Contrato ou promessa de compra e venda, quando o pagamento é parcelado ou há condições a cumprir.
- Recolhimento do ITBI, imposto municipal sobre a transmissão, cuja alíquota é definida por cada prefeitura.
- Lavratura da escritura pública no Tabelionato de Notas, com a presença ou representação de comprador e vendedor.
- Registro da escritura na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem.
- Retirada da matrícula atualizada, agora com o seu nome — este é o documento que comprova que você é o proprietário.
Documentos para fazer a escritura
- Do imóvel: matrícula atualizada, certidão negativa de ônus, certidão negativa de tributos municipais, carnê de IPTU;
- Do vendedor e do comprador: RG, CPF, certidão de estado civil atualizada, comprovante de endereço, profissão; se casados, certidão de casamento e pacto antenupcial quando houver;
- Do vendedor, adicionalmente: certidões negativas federais, estaduais, municipais e trabalhistas, para afastar risco de fraude à execução;
- Do negócio: comprovante de recolhimento do ITBI.
Quanto custa em Santa Catarina
O custo total tem três blocos, todos proporcionais ao valor do imóvel:
- Emolumentos do tabelionato, pela lavratura da escritura — tabelados por lei estadual;
- Emolumentos do registro de imóveis, pelo registro na matrícula — também tabelados;
- ITBI, tributo municipal, com alíquota definida por cada prefeitura sobre o valor da transação ou o valor venal, o que for maior.
Como tudo é proporcional, não existe valor fixo: a estimativa depende do imóvel e do município. Vale considerar esse custo desde o início da negociação, porque ele costuma pegar compradores de surpresa.
Situações comuns e o que fazer
- “Tenho a escritura mas nunca registrei.” Registre o quanto antes. Se o ITBI foi recolhido à época, verifique a validade; pode ser necessário novo recolhimento.
- “Comprei por contrato de gaveta.” Se o vendedor consta na matrícula e está localizável, é possível lavrar a escritura agora. Se ele se recusa, cabe adjudicação compulsória. Se sumiu ou faleceu sem inventário, o caminho costuma ser a usucapião.
- “Construí e não averbei.” A matrícula continua descrevendo só o terreno. A averbação exige habite-se e projeto aprovado, e é condição para financiamento e venda segura.
- “A metragem da escritura não bate com a real.” Cabe retificação de área, administrativa no próprio registro de imóveis ou judicial, se houver discordância dos confrontantes.
Artigo de caráter informativo. Alíquotas de ITBI, emolumentos e exigências documentais variam conforme o município e a legislação estadual vigente.