Usucapião extrajudicial · Santa Catarina
Usucapião extrajudicial: direto no cartório, sem processo judicial.
Desde 2015 é possível registrar a usucapião sem entrar com ação. O pedido é processado no Cartório de Registro de Imóveis da situação do imóvel e, quando não há conflito, costuma ser bem mais rápido que a via judicial.
- ✓ Previsto no art. 216-A da Lei de Registros Públicos
- ✓ Aplica-se a todas as modalidades — extraordinária, ordinária, especial e familiar
- ✓ Atuação junto aos cartórios de Itapema, Porto Belo, Tijucas, Balneário Camboriú e região
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Como funciona
O que é a usucapião extrajudicial
A usucapião extrajudicial foi introduzida pelo Código de Processo Civil de 2015, que acrescentou o art. 216-A à Lei de Registros Públicos. A ideia é simples: se todos concordam e a prova da posse é sólida, não há razão para ocupar o Judiciário.
O pedido é protocolado no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado. O registrador analisa a documentação, notifica quem precisa ser notificado, publica edital e, não havendo impugnação, registra a propriedade em seu nome. Não há juiz, não há audiência, não há sentença.
Vale reforçar: extrajudicial não é uma modalidade de usucapião. É uma via. Sua posse continua tendo que se enquadrar em uma das modalidades — extraordinária, ordinária, especial urbana, especial rural ou familiar — com os mesmos prazos e requisitos da via judicial.
Requisitos
O que a lei exige para processar em cartório
Faltando qualquer um destes elementos, o registrador não dá seguimento — por isso a preparação é a parte mais importante do trabalho.
Ata notarial
Lavrada por tabelião de notas, atestando o tempo de posse e suas características, com base em documentos, fotos e declarações apresentados.
Planta e memorial descritivo
Assinados por profissional habilitado com ART ou RRT, e também pelos titulares dos imóveis confrontantes — este costuma ser o ponto mais trabalhoso.
Certidões negativas
Certidões dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, demonstrando ausência de ações possessórias envolvendo o bem.
Provas da posse
Contas de consumo, IPTU, contratos, recibos de obras, fotos datadas e declarações que demonstrem posse contínua pelo prazo da modalidade escolhida.
Justo título, quando houver
Contrato de gaveta, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou qualquer documento que demonstre a origem da posse — indispensável na modalidade ordinária.
Requerimento por advogado
A representação por advogado é exigência expressa do art. 216-A, e não uma faculdade do requerente.
Comparativo
Extrajudicial ou judicial: qual caminho para o seu caso
| Critério | Extrajudicial (cartório) | Judicial (ação) |
|---|---|---|
| Quem decide | Oficial do Registro de Imóveis | Juiz de direito |
| Prazo típico | 6 a 18 meses | 2 a 5 anos |
| Anuência dos confrontantes | Necessária (silêncio vale como concordância) | Dispensável — basta a citação regular |
| Se há conflito ou oposição | Remetido ao Judiciário | Segue normalmente com instrução |
| Titular registrado falecido ou não localizado | Possível, mas mais difícil | Caminho mais indicado, com citação por edital |
| Advogado | Obrigatório | Obrigatório |
A escolha entre as vias não é uma preferência: depende das circunstâncias concretas do imóvel e das pessoas envolvidas. Em muitos casos começamos pela via extrajudicial e, havendo impugnação, o próprio procedimento migra para a judicial.
Como funciona
Simples desde o primeiro contato
- 01
Levantamento e viabilidade
Buscamos a matrícula, identificamos titular registrado e confrontantes e verificamos se o caso comporta a via de cartório.
- 02
Montagem do procedimento
Ata notarial no tabelionato, planta e memorial com profissional habilitado, certidões e colheita das anuências.
- 03
Protocolo e registro
Protocolo no Registro de Imóveis, acompanhamento das notificações e do edital até o registro da propriedade em seu nome.
Prova social
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Dúvidas frequentes sobre usucapião extrajudicial
Qual a diferença entre usucapião judicial e extrajudicial? +
A judicial é uma ação proposta no fórum, decidida por um juiz. A extrajudicial é um procedimento administrativo processado pelo próprio Cartório de Registro de Imóveis, sem juiz. Os requisitos de posse são exatamente os mesmos — o que muda é o caminho. A extrajudicial exige a concordância dos confrontantes e do titular registrado; havendo discordância, o pedido é encaminhado à via judicial.
Usucapião extrajudicial precisa de advogado? +
Sim. O art. 216-A da Lei 6.015/73 exige que o requerimento seja instruído por advogado. É diferente de outros atos de cartório: aqui a representação por advogado é requisito legal do procedimento, não uma opção.
Quanto tempo demora a usucapião extrajudicial? +
Quando a documentação está completa e não há impugnação, o procedimento costuma levar de 6 a 18 meses. Boa parte desse tempo é gasta antes do protocolo: obter a ata notarial, contratar a planta e o memorial descritivo e colher a anuência dos confrontantes. Prazos variam conforme o cartório e a complexidade do imóvel.
O que é a ata notarial e por que ela é exigida? +
É um documento lavrado por tabelião de notas em que ele registra, por constatação própria e com base nas provas apresentadas, o tempo e as características da sua posse. Funciona como a espinha dorsal probatória do pedido — é o que substitui, no cartório, a instrução que seria feita em juízo.
O que acontece se um confrontante não assinar? +
A lei prevê que o silêncio do confrontante notificado, depois de 15 dias, seja interpretado como concordância. Já a discordância expressa faz o registrador remeter os autos ao juízo competente, e o pedido segue como usucapião judicial — sem que o trabalho já feito seja perdido.
Quanto custa uma usucapião extrajudicial? +
O custo total combina emolumentos do cartório de notas e do registro de imóveis (tabelados por lei estadual e proporcionais ao valor do imóvel), honorários do profissional que faz a planta e o memorial descritivo, e honorários advocatícios. Como cada item depende do imóvel, apresentamos a estimativa completa por escrito antes de qualquer contratação.
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Rua 270, nº 190, Sala 01 · Meia Praia · Itapema/SC · Segunda a sexta, 08h às 18h