Advogada imobiliária no litoral: segurança antes de assinar.

Matrícula atualizada e certidão de ônus do imóvel; certidões pessoais do vendedor nas esferas federal, estadual, municipal e trabalhista, para afastar risco de fraude à execução; situação fiscal do imóvel (IPTU e condomínio); regularidade da construção perante a prefeitura; e, em terreno próximo à orla, a natureza da área — terrenos de marinha têm regime próprio. Essa análise custa uma fração do valor do negócio.

A Lei 13.786/2018 admite prazo de tolerância de até 180 dias. Ultrapassado esse prazo, o comprador pode optar entre rescindir o contrato com devolução dos valores pagos e multa, ou manter o contrato e pleitear indenização pelo período de atraso. A escolha depende do caso e do que o contrato prevê.

A mesma lei fixa limites para a retenção pela incorporadora: em regra até 25% do valor pago, ou até 50% quando a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação. Cláusulas que retêm mais do que isso, ou que devolvem o valor em parcelas muito longas, costumam ser questionáveis.

Cabe a ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com a cobrança dos aluguéis e encargos vencidos. Havendo garantia (fiança, caução ou seguro-fiança), o rito é mais célere e é possível pedir a desocupação em liminar, mediante caução, nas hipóteses da Lei do Inquilinato.

Não automaticamente — mas o tempo corre contra você. Se a ocupação é recente, cabe ação de reintegração de posse, com liminar quando a turbação ocorreu há menos de ano e dia. Quanto mais se espera, mais difícil fica e maior o risco de a posse do ocupante se consolidar. Agir rápido aqui faz muita diferença.

A locação por temporada tem regime próprio na Lei do Inquilinato, com prazo máximo de 90 dias. O ponto de atenção costuma ser a convenção do condomínio: muitos edifícios do litoral restringem ou disciplinam a locação de curta duração, e a discussão sobre a validade dessas restrições é frequente.