Regularização de imóveis · Santa Catarina
Seu imóvel existe. Falta o papel dizer isso.
Imóvel sem matrícula, comprado por contrato de gaveta, com metragem divergente da escritura, com construção nunca averbada ou ainda em nome de alguém que já faleceu. Cada um desses problemas tem um caminho próprio — e quase todos têm solução.
- ✓ Diagnóstico do que falta antes de qualquer processo
- ✓ Usucapião, retificação de área, averbação de construção, adjudicação compulsória e inventário
- ✓ Atuação junto aos cartórios de registro de imóveis da região
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Por onde começar
Antes de escolher o caminho, é preciso saber onde está o problema
“Regularizar o imóvel” não é um procedimento único. É um conjunto de caminhos diferentes, e escolher o errado custa tempo e dinheiro. Por isso o trabalho começa sempre pelo mesmo lugar: a certidão de matrícula atualizada.
A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel. Ela diz se ele existe formalmente, quem é o proprietário registrado, qual a área oficial, se há hipoteca, penhora, usufruto ou indisponibilidade. Boa parte dos casos se resolve — ou muda completamente de rota — assim que essa certidão chega.
A partir dela, três perguntas definem o caminho: o imóvel tem matrícula própria? Quem consta como dono? O que está registrado corresponde à realidade física? As respostas levam a caminhos bem distintos, resumidos abaixo.
Diagnóstico
Qual é o seu caso e qual o caminho
Encontre a situação mais parecida com a sua.
| Situação | Caminho provável | O que costuma ser necessário |
|---|---|---|
| Comprei por contrato de gaveta e o vendedor sumiu ou faleceu | Usucapião | Prova de posse, ata notarial, planta e memorial |
| Ocupo o imóvel há muitos anos e não sei quem é o dono registrado | Usucapião | Levantamento da matrícula, prova de posse, citação dos confrontantes |
| Paguei tudo e o vendedor se recusa a dar a escritura | Adjudicação compulsória | Contrato, comprovantes de pagamento, notificação |
| Tenho escritura mas nunca registrei | Registro da escritura | Escritura, ITBI recolhido, certidões |
| A área da escritura não bate com a área real | Retificação de área | Planta e memorial com ART/RRT, anuência dos confrontantes |
| Construí e a matrícula só descreve o terreno | Averbação de construção | Habite-se, projeto aprovado, CND da obra |
| O imóvel ainda está em nome de quem faleceu | Inventário e partilha | Certidão de óbito, documentos dos herdeiros, ITCMD |
| Meu loteamento inteiro é irregular | REURB, pelo município | Cadastro no programa municipal de regularização fundiária |
Tabela orientativa. Situações reais frequentemente combinam mais de um caminho — por exemplo, usucapião seguida de averbação de construção. O diagnóstico correto depende da leitura da matrícula e dos documentos concretos.
O que fazemos
Serviços de regularização
Diagnóstico registral
Levantamento da matrícula, das certidões e do cadastro municipal para identificar exatamente o que impede a regularização — e o que não é problema.
Usucapião judicial e extrajudicial
Quando não há título registrável ou o titular é inalcançável, a posse prolongada é o caminho para a propriedade.
Escritura e registro
Escritura pública de compra e venda ou doação, recolhimento de ITBI e registro na matrícula do imóvel.
Retificação de área
Correção da descrição do imóvel na matrícula quando a metragem registrada difere da realidade — administrativa ou judicial.
Averbação de construção
Inclusão da edificação na matrícula, condição para financiamento, venda segura e regularidade fiscal.
Adjudicação compulsória
Para quem pagou integralmente e não recebeu a escritura, judicial ou extrajudicial.
Como funciona
Simples desde o primeiro contato
- 01
Conversa inicial
Você descreve o imóvel e como chegou até ele. Já indicamos quais certidões precisam ser levantadas.
- 02
Diagnóstico documental
Analisamos matrícula, cadastro municipal e documentos existentes e apresentamos o caminho, o prazo estimado e os custos envolvidos.
- 03
Execução até o registro
Conduzimos o procedimento escolhido até que a matrícula reflita a realidade e esteja no seu nome.
Prova social
★ 4.9 · 62 avaliações no Google
"A Dra. Cleidy foi muito atenciosa durante todo o atendimento, explicou tudo com clareza e demonstrou domínio do que estava fazendo. Me senti bem orientada e segura com as informações passadas. Recomendo."
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Regularização no litoral catarinense
Atuação junto aos cartórios de registro de imóveis e prefeituras da região.
- Itapema
- Meia Praia
- Porto Belo
- Perequê
- Bombinhas
- Balneário Camboriú
- Camboriú
- Tijucas
- Itajaí
- Navegantes
- Governador Celso Ramos
- Florianópolis
Dúvidas frequentes sobre regularização de imóveis
Meu imóvel não tem escritura. O que faço? +
Primeiro é preciso descobrir se ele tem matrícula no Cartório de Registro de Imóveis e em nome de quem. Se houver matrícula em nome de quem lhe vendeu, o caminho costuma ser a escritura pública e o registro — ou a adjudicação compulsória, se o vendedor se recusa a outorgar. Se não houver matrícula ou o titular for inalcançável, o caminho costuma ser a usucapião.
Qual a diferença entre escritura e registro? +
A escritura é o contrato lavrado no Tabelionato de Notas. O registro é o ato praticado no Cartório de Registro de Imóveis, na matrícula do bem. No direito brasileiro, só o registro transfere a propriedade: quem tem escritura mas não registrou ainda não é, juridicamente, o dono.
A metragem da escritura não bate com a real. Como resolver? +
Por retificação de área, que pode ser feita administrativamente no próprio Registro de Imóveis, com planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e anuência dos confrontantes. Havendo discordância dos vizinhos, a retificação passa a ser judicial.
Construí e nunca averbei. Isso é problema? +
Sim. Sem a averbação da construção, a matrícula continua descrevendo apenas o terreno — o que impede financiamento com garantia do imóvel construído, dificulta a venda e gera divergência com o cadastro da prefeitura. A averbação exige habite-se, CND da obra junto ao INSS quando aplicável e projeto aprovado.
O que é REURB e o meu caso se enquadra? +
A REURB (Lei 13.465/2017) é a regularização fundiária urbana, conduzida pelo município para núcleos urbanos informais consolidados — normalmente loteamentos e comunidades inteiras, não imóveis isolados. Se o seu município tem um programa em andamento na sua área, ele pode ser o caminho mais econômico. Fora dessa hipótese, a regularização é individual, por usucapião ou pela via registral.
Comprei na planta e a construtora não entrega a escritura. O que fazer? +
Se o preço foi integralmente pago e a obrigação de outorgar a escritura não é cumprida, cabe a ação de adjudicação compulsória, que substitui a declaração de vontade do vendedor por decisão judicial e permite o registro. Desde 2022 também existe a adjudicação compulsória extrajudicial, feita diretamente no cartório em determinadas situações.
Quanto custa regularizar um imóvel? +
Varia muito conforme o caminho. O custo combina emolumentos de cartório (tabelados por lei estadual e proporcionais ao valor do imóvel), honorários de engenheiro ou agrimensor quando há planta e memorial, tributos como ITBI ou ITCMD quando há transmissão, e honorários advocatícios. Apresentamos a estimativa por escrito depois do diagnóstico.
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Vamos descobrir o que falta no seu imóvel?
Descreva a situação pelo WhatsApp. Dizemos quais certidões levantar e, depois do diagnóstico, qual caminho se aplica — inclusive quando o melhor é não fazer nada agora.
Rua 270, nº 190, Sala 01 · Meia Praia · Itapema/SC · Segunda a sexta, 08h às 18h