A lógica: o que você precisa provar
Antes da lista, entenda o que está em jogo. Em qualquer modalidade de usucapião você precisa demonstrar quatro coisas:
- Posse com ânimo de dono — você se comporta como proprietário, não como inquilino ou favorecido.
- Posse mansa e pacífica — ninguém contestou judicialmente a sua ocupação durante o período.
- Posse contínua — sem interrupção relevante ao longo do prazo.
- Tempo — o prazo da modalidade que se aplica ao seu caso.
Todo documento que você reunir serve para provar um desses quatro pontos. É essa a régua para decidir se algo é útil ou não.
Documentos pessoais
- RG e CPF do requerente e do cônjuge ou companheiro;
- Certidão de nascimento, casamento ou de união estável, atualizada;
- Pacto antenupcial, se houver;
- Comprovante de residência atual.
Documentos do imóvel
- Certidão da matrícula atualizada — ou certidão negativa de propriedade, se o imóvel nunca foi matriculado. É o documento mais importante da fase inicial: é ele que revela quem consta como dono e se há ônus;
- Carnê de IPTU ou de ITR, com o número de inscrição do imóvel;
- Boletim de cadastro imobiliário da prefeitura, quando existir;
- Planta, croqui ou memorial descritivo já existentes;
- Certidão de confrontações, quando disponível no cartório.
Provas da posse — a parte que decide o caso
Esta é a documentação que realmente sustenta o pedido. Quanto mais antiga e mais contínua, melhor. O ideal é conseguir demonstrar o início e a continuidade da posse ao longo de todo o prazo exigido.
Provas de primeira linha
- Contas de água, luz e telefone em seu nome, no endereço do imóvel — as concessionárias fornecem histórico de titularidade mediante solicitação;
- Carnês e comprovantes de pagamento de IPTU, ainda que emitidos em nome de terceiro, se pagos por você;
- Contrato de compra e venda, cessão de direitos ou contrato de gaveta, mesmo particular e sem registro;
- Recibos de pagamento ao antigo possuidor;
- Comprovantes de taxa de condomínio, quando for o caso.
Provas complementares
- Notas fiscais de material de construção e recibos de mão de obra em benfeitorias;
- Fotos antigas datadas do imóvel e da família nele;
- Declarações escritas e assinadas de vizinhos e confrontantes, informando desde quando conhecem você como ocupante;
- Correspondências recebidas no endereço ao longo dos anos;
- Registro escolar dos filhos com o endereço do imóvel;
- Alvarás, licenças ou protocolos junto à prefeitura.
Documentos específicos da via extrajudicial
Se o caminho for o cartório, o art. 216-A da Lei de Registros Públicos exige ainda:
- Ata notarial lavrada por tabelião de notas, atestando o tempo e as características da posse;
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT, e também pelos titulares dos imóveis confrontantes;
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente;
- Justo título ou documentos que demonstrem a origem da posse, quando existirem.
E se faltar documento?
Falta quase sempre. Alguns caminhos usuais:
- Não tenho conta de luz antiga. As concessionárias emitem histórico de titularidade e de consumo por endereço, mediante requerimento.
- O IPTU está no nome de outra pessoa. Isso é comum e não impede — ao contrário, muitas vezes ajuda, porque demonstra que a prefeitura reconhecia aquele imóvel como unidade autônoma. O que importa é quem pagava.
- Não tenho contrato nenhum. A modalidade extraordinária dispensa justo título. A prova será feita por outros meios, inclusive testemunhal.
- Os vizinhos não querem assinar. Na via extrajudicial, o silêncio de quem foi notificado vale como concordância após 15 dias. Havendo recusa expressa, o caminho passa a ser judicial, em que a assinatura não é necessária — basta a citação regular.
- O antigo dono faleceu. Não impede. O procedimento segue contra o espólio ou os herdeiros, que precisam ser identificados e citados.
Este artigo tem caráter informativo. A documentação necessária varia conforme a modalidade, a via escolhida, a comarca e as exigências do cartório de registro de imóveis competente.